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Diagnostics immobilier : réglementations et obligations

Pour louer un logement, qu'il soit vide ou meublé, le propriétaire-bailleur doit penser à remettre à son locataire les informations suivantes :

  1. l'état des risques
  2. la performance énergétique
  3. le plomb

Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

  1. l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques 
  2. le diagnostic de performance énergétique (DPE)qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage 
  3. le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb

Le Dossier de diagnostics techniques doit être remis au locataire au moment de la signature du bail de location : les diagnostics doivent donc être réalisés antérieurement. Si ces documents n'ont pas pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.
Les diagnostics sont à fournir lors de la signature du bail d'origine. Les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une simple tacite reconduction : tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Le diagnostic de performance énergétique ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques naturels et technologiques.
Contrairement aux trois autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, imparative.

Pour que le locataire soit informé mais aussi que le propriétaire puisse louer en toute sécurité, il est conseillé d'indiquer dans la clause particulière du contrat ou sur papier libre annexé au bail les mentions suivantes :

  1. Si le logement loué dispose d'une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements (notamment si le dispositif permet un usage intérieur des eaux récupérées) 
  2. Si le logement loué dispose d'une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, si celle-ci est pourvue d'un dispositif de sécurité réglementaire 
  3. Si le logement loué se situe dans un plan d'exposition au bruit ou PEB (les PEB sont instaurés à proximité des aérodromes), la zone de bruit dans laquelle il se situe.