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Locataire-Propriétaire: Qui paye quoi ?

Lorsque des travaux d'entretien ou de réparation sont nécessaires en location, la question “à qui revient la responsabilité de payer les frais” se pose.

Qui du locataire ou du propriétaire doit les prendre en charge? Sur quels critères se fait la répartition des travaux?

Les travaux sont généralement nécessaires par  la vétusté des lieux ou pour améliorer le cadre de vie.. Quelle que soit la nature des tâches à effectuer, une même question se pose : qui prendra en charge le paiement de ces travaux ?

La législation réparti précisément obligations respectives du locataire et du propriétaire. Ces travaux peuvent intervenir à tout moment du bail: à l'entrée dans les lieux, en cours ou en fin de bail.

À l'entrée dans les lieux

Le propriétaire doit toujours délivrer un logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) dont l'état général et les équipements sont en bon état d'usage et de réparation. Si le logement n'est pas décent (présence de peinture au plomb dégradée, installation électrique vestuste...) le propriétaire doit effectuer les travaux nécessaires avant toute mise en location.

En cas de non-respect de ces normes de décence, le locataire est en droit d'exiger du propriétaire la mise en conformité des lieux et ce, même s'il a signé l'état des lieux.

En cours de bail

Lors de la location, le locataire paie les travaux courants et le propriétaire les travaux importants.

Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère les réparations locatives à la charge du locataire, même en l'absence de toute dégradation (ex : réfection des mastics,  le remplacement des vitres détériorées, le remplacement de quelques lames de parquet etc).  Il s'agit «des travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif». Le locataire doit aussi payer des charges locatives (décret n° 87-713 du 26 août 1987) puisqu'il s'agit des travaux de maintenance et des menues réparations, effectués principalement dans les parties communes, et qui bénéficient au locataire ( ascenseurs, l'eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l'hygiène).

Le propriétaire doit prendre à sa charge, pendant le bail, les travaux rendus nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure (fenêtres, toitures etc…)

En fin de bail

A la fin du bail, un état des lieux de sortie est établi. Le locataire doit alors payer les dégradations survenues pendant la durée du bail.

Généralement, le bailleur effectue les travaux et retient, sur justificatifs tels que devis et factures, une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie pour couvrir le paiement de ces frais.

Il n'existe pour l'instant pas de grille de vétusté officielle. Cependant, la loi Alur prévoit dans ses nouveaux dispositifs la mise en place d'une grille de vétusté, qui permettra au propriétaire et locataire de pouvoir s'y retrouver quant aux dégradations et aux paiements des réparations.