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Loyers impayés: Conseils & Procédure

Que faire lorsque son locataire fait des siennes ? L'impayé de loyer est une situation difficile tant pour le locataire que le propriétaire, pour trouver une solution satisfaisante, les deux parties doivent réagir rapidement. La tendance actuelle tend vers une augmentation de ce phénomène, d'après l'INSEE, en 2002, 1.372 000 personnes ont répondu "oui" à la question "Au cours des dernières années, avez-vous connu des difficultés pour régler votre loyer ou vos charges ?", alors qu'en 2006, 417.000 personnes de plus ont répondu positivement, soit une augmentation de 30%.  Le problème doit être résolu au plus vite, le propriétaire et le locataire doivent solliciter des aides, trouver un accord ou engager une procédure. Il n'est dans l'intérêt d'aucune des parties de laisser les choses traîner et s'envenimer.

Le locataire se doit d'honorer ses engagements, par un paiement régulier de son loyer et des charges aux termes convenus lors de la signature du bail. Si ce paiement n'est pas effectif, le propriétaire devra agir rapidement, il existe deux solutions pour prévenir l'impayé de loyer : la caution et l'assurance loyers impayés (GLI) qui couvre le risque des loyers impayés jusqu’à 24 mois. Il est important que les deux parties engagent un dialogue de confiance, un compromis vaut mieux qu'un procès.

Dans un premier temps, le propriétaire doit établir contact avec son locataire, la rapidité d'action est décisive car plus le temps passe plus la dette s'accroit. Cette phase permet aux deux parties de convenir d'une solution amiable, telle que l'échelonnement de la dette du locataire ou l'abandon d'une partie de la créance par le propriétaire. Si cette première étape ne permet pas la résolution de l'impayé, le propriétaire devra engager une procédure de mise en demeure. Dans la lettre, le propriétaire donne un délai au locataire pour payer les sommes dues. Il s'agit de la première étape de la procédure contentieuse, cette mise en demeure sera signalé au locataire par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception.  Le locataire risque d'être poursuivi en justice et encourt la résiliation de son contrat de bail, les garants seront appliqués comme caution solidaire.

Si cette procédure ne résout pas la situation, le propriétaire peut exiger le paiement sans mettre fin au contrat de bail par la mise en place d'une injonction de payer. Elle permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance, émanant d'un contrat de bail par exemple. Et c'est le Tribunal d'Instance qui sera saisie pour juger ces dossiers. Le propriétaire doit remplir et déposer au greffe de la juridiction compétente un formulaire prévu à cet effet ainsi que les pièces justificatives au soutien de sa demande. Si le juge estime la requête valide, il rendra une ordonnance qui sera notifiée au locataire par le propriétaire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois pour contester l'injonction en saisissant le tribunal. Si le locataire ne conteste pas, le bailleur sera en droit de faire exécuter cette ordonnance.  L'injonction de payer est une solution avantageuse certes mais qui n'est pas la plus adaptée en cas d'impayé de loyer, généralement lors de ce genre de situation, le propriétaire souhaite se séparer de son locataire, alors que l'injonction de paiement n'assure que le paiement de la dette et pas l'exclusion du locataire.

Pour s'assurer que le contrat de bail sera résilié, le propriétaire doit mettre en jeu la clause résolutoire. Il s'agit d'une clause  prévoyant la résiliation de plein droit lorsque le locataire ne paye pas son loyer régulièrement  Le propriétaire doit se rapprocher d'un huissier géographiquement rattaché au secteur du logement, il délivrera un commandement de payer au locataire. Si dans les deux mois suivants, aucun paiement  n'a été effectué, le propriétaire assigne le locataire aux fins de constat de la résiliation du bail. Ce délai de deux mois  permet de saisir les organismes tels que les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Puis, une enquête sociale et financière est réalisée, cette période permet au propriétaire de faire appel aux aides sociales nécessaires. Les deux parties sont ensuite convoquées face à face pour présenter leurs arguments. Lors de l'application de la clause résolutoire, le juge n'a que deux options : constater immédiatement la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire ou temporiser la résiliation du bail et accorder un délais de paiement supplémentaire au locataire.

Enfin, tout propriétaire ayant souscrit une assurance loyers impayés (GLI) doit faire parvenir une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception, puis doit transmettre à son assureur une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives.  

On estime aujourd'hui en France que 2 % des biens immobiliers mis en location font l'objet de loyers non réglés. Il est primordial d'engager un dialogue de confiance et de transparence entre locataire et propriétaire, il n'est dans l'intérêt ni de l'un ni de l'autre de faire appel à la justice où même laisser les choses s'envenimer. La solution la plus simple reste  la négociation,  la procédure de recouvrement étant  souvent longue est fastidieuse.

 

Source: www.gerermonbien.com