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La recherche du locataire

 

1. La rédaction de l'annonce

Une description brève et objective du bien à louer en donnant les informations primordiales telles que :

- la localisation, citer le métro le plus proche ou le quartier

- le nombre de pièces ainsi que la surface - le loyer et les charges

- les éléments de confort supplémentaire de type loggia balcon et parking

La personne passant intentionnellement une annonce fausse peut être passible de poursuites pour publicités mensongères

 

2. Les visites

Organiser des visites les unes après les autres en mettant en avant les atouts principaux de l'appartement, ouvrir les volets pour laisser rentrer la lumière et aérer pour éviter tout odeur ne présentant pas un logement sein.

 

3. La sélection des dossiers

a) les pièces du dossier

En tant que bailleur, vous êtes en droit de réclamer certaines pièces dans le but de choisir votre futur locataire :

- CNI

- RIB

- 3 dernières fiches de paie

- dernier avis d'imposition si la personne est salariée, les deux derniers si la personne est non salariée

- taxe foncière ou 3 dernières quittances de loyer

- extrait de Kbis à compléter par une attestation de son expert comptable attestant de ses revenues.

- Le contrat de travail ou une attestation de l'employeur, dans le but de vérifier si la personne est en CDI et non en CDD ou période d'essaie.

  •  La Loi de Modernisation Sociale du 17 Janvier 2002 encadre la fourniture de justificatifs. Il est interdit d'exiger du locataire certaines pièces comme des photos d'identités, sa carte d'assuré social, et la copie d'un relevé bancaire ou postal.

Le but de la LMS est d'éviter que ces pièces soient utilisées à d'autres fins que la vérification de la solvabilité du candidat notamment à des fins discriminatoires.

  • Cependant, vous pouvez vérifier que les documents ne soient pas des faux en vérifiant par exemple les bulletins de salaires en appelant l'employeur de la personne.

b) la sélection du locataire

  • Vous devez vous baser sur des critères financiers pour choisir votre locataire et faire attention aux critères discriminatoires car ceux-ci constituent un délit (article 225-1 du code pénal qui condamne à une peine d'emprisonnement de trois ans maximum et une amende de 45 000 €.)
  • Il est généralement conseillé de choisir une personne ayant des revenus supérieurs ou égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises.

Il ne faut pas prendre quelqu'un ayant des revenus trop importants par rapport au loyer car cela entrainerait des changements fréquents de locataires car il ne resterait sûrement pas longtemps dans le logement dans le but de trouver plus grand.

 

Le contrat de location

 

1. La caution "solidaire" - le garant

  • Dans la mesure où les impayés de loyers sont en constante augmentation et que les procédures d'expulsion sont de plus en plus longues et complexes, quelque soit la solvabilité du locataire, le propriétaire peut exiger que celui-ci bénéficie d'une caution solidaire, c'est-à-dire, une tierce personne, qui, en cas de défaillance du locataire devra régler le montant de son loyer et de ses charges.
  • Il sera donc nécessaire que cette personne présente les mêmes documents que le locataire de manière à prouver sa solvabilité.
  • La caution devra réécrire à la main un alinéa de l'article 22-1 de la loi mentionnant son engagement que vous devrez archiver dans le dossier du locataire. Un exemplaire du contrat de location lui sera également remis.
  • Il n'est pas obligé que cette personne soit une personne de la famille du locataire mais par contre il faut que celle-ci vive en France.

Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989:" le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti."

 

2. Le dépôt de garantie

Il a pour but de vous protéger contre le non-paiement des loyers sur une courte durée ainsi que des dégradations faites par le locataire lors de son habitation dans le logement. Celui-ci correspond à un mois de loyer hors charges qui contribuera au financement de travaux de remise en état lors de la sortie du locataire si celui-ci a dégradé le logement. Il devra être versé le jour de la signature du bail.

Cependant, s’il n'y a eu aucune dégradation lors de l'habitation, vous avez deux mois à compter de la fin du bail pour rembourser le dépôt de garantie au locataire. Il est conseillé de le lui restituer le plus rapidement possible.

 

3. La rédaction du bail et des engagements de caution

  • Le bail de location doit être rédigé et signé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties : par exemple, un pour le ou les locataire(s), un pour la ou les caution(s) solidaire et un pour le propriétaire.
  • Le bail de location étant encadré par la loi ALUR doit préciser plusieurs éléments essentiels :

- le nom du ou des locataires ainsi que leur adresse

- le nom du propriétaire

- la date de prise d'effet du bail ainsi que sa durée :

La loi du 6 Juillet 1989 prévoit une durée de bail de 3 ans pour les logements non meublés pour un bailleur étant une personne physique, et de 6 ans pour les bailleurs étant des personnes morales (sociétés et associations).

Concernant les logements meublés, ce sont des baux d'un an. Ces durées ne sont que des minimums, il est possible de signer pour une plus longue durée, plus particulièrement lorsqu'il s'agit d'un bail mixte (à usage professionnelle et personnelle).

- les informations concernant le logement (adresse, surface, nombre de pièces, locaux accessoires, ...)

- les informations concernant le loyer (loyer hors charges, montant des charges, l'indexation de loyer)

- le montant du dépôt de garantie

- les informations concernant la caution solidaire (nom, prénom, adresse)

- la destination des lieux loués (bail mixte, habitation ou professionnel)

  • A la fin du bail, donc au bout de 1 an, 3 ans ou 6 ans, celui-ci peut être renouvelé par tacite reconduction ou sous réserve d'une proposition de votre part.