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Les obligations

 

1. Les obligations du propriétaire

  • Louer un logement décent : la loi de Sécurité et Renouvellement Urbain du 13 Décembre 2000 oblige les propriétaires bailleurs à louer un logement décent à ses locataires, c'est-à-dire "un logement étant conforme à l'usage d'habitation, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité de ses locataires."

Pour remettre votre logement aux normes, vous pouvez bénéficier des aides de l'agence National de l'habitat, établissement public d'Etat qui a pout but d'améliorer et de développer le parc de logements privés en luttant contre l'habitat indigne. Pour se faire, elle accorde des aides aux propriétaires occupants ainsi qu'aux propriétaires bailleurs afin de réaliser des travaux.

Il y a différentes normes à respecter pour les logements mises en location :

  • le gros œuvre qui se doit d'être en bon état afin d'éviter les infiltrations d'eau et solide.

Les dispositifs de retenues des personnes à l'intérieur du logement et ses accès, c'est- à-dire les garde-corps, fenêtres, escaliers, balcons et loggias doivent être en bon état. Bon à savoir : Un immeuble où il y aurait encore des traces de plomb ne serait pas considéré comme "décent".

  • les réseaux et branchements d'électricité et gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau doivent être en bon état de marche et être conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Le décret "logement décent" prévoit qu'il est désormais interdit de louer un logement sans chauffage.

Sachant que le réseau électrique doit permettre d'éclairer suffisamment toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie quotidiennes, le locataire est en droit de demander d'avoir une prise de terre pour la machine à laver et le four, vous serez donc dans l'obligation de lui fournir.

  • ouvertures et aérations doivent permettent un renouvellement de l'air suffisant dans chacune des pièces du logement Toute pièce d'habitation doit être pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur, les séjours et les chambres doivent disposer de fenêtres et les pièces dites "humides", salle de bain, WC et cuisine doivent avoir au minimum un système d'aération. Il est nécessaire que ces ouvertures donnent accès à un éclairage naturel suffisant et à un ouvrant donnant à l'air libre.
  • éléments d'équipement : le logement doit comporter certains éléments de confort primaire tels qu' :

- une installation de chauffage fonctionnant correctement

- une installation en eau potable munie d'un débit et d'une pression suffisante pour un usage facile o une installation d'évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement d'odeurs

- une cuisine ou un coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier avec eau chaude et eau froide et une installation d'évacuation des eaux usées.

- une installation sanitaire interne au logement avec WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ainsi qu'un équipement (douche ou baignoire) pour la toilette corporelle alimentée en eau chaude et froide et munie d'une évacuation des eaux usés.

Pour les logements ne comportant qu'une seule pièce, il est autorisé que les WC se situent à l'extérieur du logement mais ils doivent être facile d'accès et dans le même bâtiment.

Dans les départements d'outre-mer, l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire.

  • la surface : le logement doit disposer d'une surface habitable de 9m² et d'une hauteur sous plafond de 2,20 m soit 20 m cube.

En cas de non respect des normes : il vous est conseillé de réaliser un audit du logement afin de vérifier que celui - ci est conforme aux normes de décence. Dans le cas où l'appartement ne serait pas jugé conforme, vous devrez engager des travaux nécessaires avant de le louer, ou si les anomalies sont décelées pendant qu'un locataire est déjà en place, cela se fera lors de la location en cours. Le locataire est en droit de vous demander par la voie judiciaire de faire les travaux.

  • Garantir les locataires contre les défauts du logement : le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des locaux loués. Le logement doit donc être délivré au locataire en bon état d'usage. Vous devez également respecter la vie privée de votre locataire, vous ne devez pas pénétrer dans le logement sans autorisation. En cas de vente ou de relocation, vous pouvez faire visiter les lieux deux heures par jour avec l'accord du locataire. Dans le cas contraire, vous vous exposerez à des dommages et intérêts voire une sanction pénale pour violation de domicile. Cependant, il peut être prévu dans le bail que vous visitiez les lieux au moins une fois par an, le moment de cette visite doit se faire en accord avec le locataire.
  • Certaines clauses sont permises dans le contrat :

- l'exclusion de responsabilité du bailleur pour les délits causés par les locataires à l'encontre d'un autre habitant de l'immeuble (injures, coups et blessures, ...)

- l'exclusion de responsabilité en cas de délits causés par des tiers ou des voisins (constructions nouvelles à l'origine du trouble) - clause prévoyant des visites dites techniques à des dates prévues à l'avance.

  • Entretien et réparation des locaux : En effet, c'est au locataire d'entretenir son logement, cependant, vous avez vous aussi une obligation d'entretien.

L'article 6 c) de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que le bailleur doit entretenir et faire toutes les réparations autres que locatives qui sont nécessaires au maintien en l'état des locaux loués. Il s'agit donc de louer un local où les papiers peints, peintures et sols ne sont pas forcément neufs mais en bon état.

Les travaux d'entretien à votre charge concernent :

  • l'entretien ou le remplacement d'un ascenseur
  • les travaux prescrits par l'administration comme par exemple le ravalement
  • l'éradication des termites
  • les dégâts causés à la toiture
  • le remplacement d'un parquet, d'une chaudière ou d'un chauffe-eau qui ne fonctionne plus ...

Les travaux sont en général effectués avant l'entrée des locataires, dans le cas contraire, celui-ci devra laisser l'accès à son logement pour que les travaux puissent être effectués. Le locataire est en droit de réclamer des travaux.

Dans le cas où le locataire réclame la réalisation de travaux et que vous refusez, le locataire ne peut décider de se faire justice lui-même en cessant le paiement du loyer et des charges tant que les travaux ne seront pas réalisés. Vous serez en droit d'agir contre lui pour obtenir le paiement dû.

Il n'a pas non plus intérêt à faire les travaux lui-même en exigeant le remboursement par la suite, vous seriez en droit de lui refuser. La loi du 6 Juillet 1989 prévoit que le locataire devra supporter "la réalisation des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble et les travaux nécessaires au maintien en bon état et à l'entretien normal des lieux loués". Vous devrez seulement l'en informer.

Concernant des travaux d'amélioration à réaliser dans son logement, le locataire devra donner son accord. C'est pour cela qu'il est nécessaire de faire apparaître dans le bail une clause selon laquelle le locataire subira tous les travaux d'entretien et d'amélioration dans les locaux loués ainsi que les parties communes SI les travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut exiger une diminution de son loyer au prorata du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé (Article 1724 du code civil).

 

2. Les obligations du locataire

  • Les conditions d'occupation du logement

- Le locataire est tenu de garnir suffisamment de meubles et objets mobiliers les locaux loués pour garantir le paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail. Ceci constitue une garantie importante car dans le cas où le locataire ne paierait pas son loyer, vous pourriez engager une procédure afin de faire saisir les biens du locataire.

- Une obligation impérative d'assurance : le locataire est présumé responsable des dégradations ou pertes (incendie, dégâts des eaux) causées au logement qu'il loue, pour cela il doit souscrire à une assurance dites "multirisques habitation". Il devra justifier de sa souscription à cette assurance lors de la remise des clés du logement et chaque année à votre demande.

- Faire un usage paisible des locaux : le bailleur étant tenu d'assurer la jouissance paisible des lieux, le locataire doit quant à lui en faire un usage paisible. Selon l'article 7 de la loi du 6 Juillet 1989, il ne doit pas être à l'origine de troubles anormaux de voisinages tels tapages nocturnes, travaux bruyants tardifs, musique à un niveau sonore excessif ou odeurs nauséabondes liées à la présence d'animaux. Des violences à l'égard des autres occupants de l'immeuble pourraient faire l'objet d'une résiliation de bail.

Cette obligation d'usage paisible comprend l'engagement d'occuper les lieux loués soimême, la sous-location étant interdite. Toutefois le prêt du logement ou l'hébergement de tierces personnes par le locataire n'est pas interdit. Certaines interdictions diverses liées à un usage paisible peuvent également faire l'objet de clauses particulières tels que par exemple le fait d'étendre son linge aux fenêtres ou sur les balcons et terrasses la journée.

- Domicilier une entreprise : le locataire ne peut utiliser le logement à des fins uniquement professionnelles. Cependant, il peut décider lors de la signature du bail ou au cours du bail de domicilier temporairement l'entreprise qu'il crée sur son lieu d'habitation. Cela ne représente qu'un nom sur une boîte aux lettres.

- Antenne et câble : le locataire a un droit à l'antenne, en conformité avec la loi n° 66-467 du 2 Juillet 1966 qui régit le droit à l'antenne, il peut installer une antenne ou vous demander de le faire si l'immeuble ne comporte pas une antenne collective à laquelle il peut se raccorder.

Il est possible de mentionner dans le bail l'interdiction de poser une antenne ou une parabole sur les fenêtres ou balcons en raison du préjudice esthétique subit par l'immeuble en présence de telles installations.

  • Entretien et réparations locatives

-  Il s'agit de l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail.

Il consiste en un nettoyage régulier du logement et ses annexes (jardins, garages et caves), c'est-à-dire garder un logement sain en l'aérant ou effectuer les autres obligations d'entretien comme le ramonage obligatoire des conduits de fumée de l'immeuble.

- Le décret n° 87 - 712 du 26 Aout 1987 donne une liste de réparations locatives mais, de façon générale, on peut estimer que les réparations qui incombent au locataires sont de petites réparations inférieures à 100 € assimilées à l'entretien courant du logement.

Au titre de ces réparations, on peut citer :

- les raccords de peinture, rebouchage de trous

- la prise en charge à 70% du remplacement d'une chaudière si le locataire en a négligé l'entretien en ne faisant pas le ramonage nécessaire

- les dégradations faites par une personne qu'il a introduite dans les lieux loués. En revanche, le locataire n'est pas rendue responsable des dégradations du à la vétusté des locaux et équipements mis à sa disposition. Le locataire est en droit de réaliser certains travaux d'aménagement (peinture, papier, revêtement des sols,...) mais il sera contraint de remettre les lieux en état lors de son départ. Cependant, vous pouvez vous opposer à tous travaux apportant une transformation importante aux locaux (percement de murs, élargissement de portes et tout changement de nature à modifier la disposition inférieure,...)

  • Payer le loyer

C'est l'obligation principale du locataire, il doit payer son loyer et ses charges à la date convenue dans le bail et ne peut pas s'en exonérer par les défauts du logement ou sur un trouble de jouissance.

- Les périodicités de paiement sont à définir entre locataire et bailleur. Cependant, la périodicité qui est de droit est mensuelle mais d'autres sont envisageables comme trimestrielle.

Le paiement du loyer peut se faire à terme échu ou plus fréquemment d'avance, au domicile du bailleur, c'est-à-dire que vous n'avez aucune démarche à faire pour récupérer votre loyer, c'est au locataire de vous l'envoyer.

- Le mode de paiement est également libre, il peut s'effectuer par prélèvement bancaire, dans ce cas il faudra que le locataire fournisse un RIB, par chèque ou par espèces (jusqu'à 3000€). En revanche il vous est impossible de mettre en place un prélèvement sur salaire même avec l'accord du locataire. Le locataire est en droit de bénéficier de l'allocation logement qui lui permettra d'obtenir une aide pour le paiement de son loyer. Il vous est conseillé de faire figurer une clause dans le contrat selon laquelle le versement de l'allocation se fera directement sur son compte.

En cas d'impayé de loyers, il faut agir si le retard dépasse une semaine ou bien si des retards de plusieurs jours se répètent régulièrement. Gérer mon bien vous conseille de respecter plusieurs étapes :

- même si vous êtes dans votre droit d'exiger le paiement sans délai, il vaut mieux contacter votre locataire afin de se renseigner sur les raisons de ses difficultés à payer son loyer et pouvoir régler ce différent à l'amiable.

- par la suite, vous pouvez envoyer un courrier simple ou électronique résumant la conversation téléphonique. Selon votre souplesse, vous pouvez opter pour un étalement du paiement sur plusieurs mois, cet accord nécessite un écrit signé et daté par les deux parties ou l'abandon d'une partie de la dette.

- si le locataire refuse vos propositions d'épurement de la dette ou si le paiement ne parvient toujours pas dans le délai convenu, il faudra alors lui envoyer une lettre recommandée de mise en demeure de payer son loyer et ses charges dès réception du courrier.

A défaut de paiement, huit jours plus tard, vous devez mettre en demeure de payer la caution solidaire du locataire en lui envoyant une lettre recommandée avec Accusé de Réception.

Lorsque le locataire est titulaire d'une aide au logement, vous pouvez vous adresser à cette organisme pour que celui-ci lui paie directement l'allocation à condition de présenter un plan d'apurement de la dette étant été mis en place avec le locataire.

- Après avoir notifié par lettre avec AR et à défaut de paiement, vous pouvez demander à un huissier de justice de procéder à un commandement de payer devant indiquer au locataire qu'il peut demander des délais de paiement et qu'il peut s'adresser au fonds de solidarité logement de son département (article 24 alinéa 1 à 5 de la loi du 6 Juillet 1989 et article 6 de la loi du 31 mai 1990).

Ce commandement doit également être notifié à la caution solidaire du locataire dans les 15 Jours , si cela n'est pas effectué alors elle ne sera pas tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard.

Si le bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer et des charges, sa résolution est automatique dans les deux mois qui suivent le commandement, sans même qu'un juge n'ait a apprécié l'importance de l'infraction. Le coût d'un commandement est de 70 à 100 €.

  • La procédure d'expulsion, concerne les locataires n'ayant pas acquitté leur loyer dans la limite prévue par le juge et ayant fait l'objet d'un délai de paiement.

Pour expulser votre locataire, vous devez saisir un juge pour constater le non respect des délais et obtenir la décision d'expulsion. Lorsque l'expulsion est prononcée, il faudra transmettre l'ordonnance d'expulsion à un huissier de justice. L'expulsion pourra avoir lieu deux mois après la signification au locataire et au préfet par l'huissier de justice, délai permettant au locataire d'organiser son départ. Une fois les deux mois passés, l'huissier signifie un commandement d'avoir à quitter les lieux au plus tard dans les deux mois , et à l'expiration de ces deux mois l'expulsion aura lieu si le locataire n'est pas parti. L'article L.613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'aucune expulsion n’ait lieu entre 21h et 6h ainsi que lors de la trêve hivernale entre le 1er Novembre et le 31 mars.

  • Acquitter les charges locatives, elles sont liées au loyer et sont payés en même temps par provision. Il est important que vous puissiez récupérer le montant des services que vous payez tels que

- la fourniture d'eau,

- l'entretien des parties communes de l'immeuble

- le chauffage Pour se faire les locataires devront verser des provisions sur charges en même temps que le paiement du loyer.

Ces différents services et charges sont définis par le décret n° 87-713 du 26 Août 1987 qui distingue huit postes de charges et services :

- les ascenseurs et monte-charge

- l'eau froide, l'eau chaude et le chauffage collectif des logements et parties communes.

- les installations individuelles (chauffage, eau chaude, dépannages)

- les parties communes intérieurs du bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments

- les espaces extérieurs

- l'hygiène (désinsectisation, sacs poubelles)

- les équipements divers (ventilations et ramonage)

- les impositions et taxes (ordures ménagères)

Ce texte est descriptif, tout ce qui n'est pas compris dans une des catégories n'est pas récupérable sur le locataire. L'article 23 du 6 Juillet 1989 prévoit que cette provision sur charges fasse l'objet d'une régularisation au moins une fois par an.

Vous déterminez un montant de charges prévisionnelles en tenant compte des éléments cités dans le décret du 26 Août 1987, en fin d'année, le syndic vous fournit le montant des charges réelles. En faisant la différence entre charges réelles et les provisions versées par les locataires, vous ferez une régularisation en leur remboursant la différence. Selon l'article 22777 du Code Civil, dans le cas où, les charges payées par le locataire sont inférieures au montant réel, vous êtes en droit d'obtenir le remboursement et avez 5 ans pour le réclamer et à l'inverse, si la provision payée par le locataire est supérieure au montant réel des charges, il a également 5 ans pour vous demander de procéder au remboursement.

 

Les formalités lors de la location

 

1. L’état des lieux d'entrée

  • L'état des lieux d'entrée représente la preuve pour vous et le locataire entrant de l'état du logement.
  • Il doit être réalisé en 2 exemplaires (un remis au locataire et l'autre pour le propriétaire)

C'est également le jour de la remise des clés au locataire et de la signature du bail.

  • Vous devez examiner avec le locataire entrant ensemble l'état de l'appartement en détails en décrivant de façon précise certains éléments tels que :

- le revêtement des murs et des sols

- les ouvertures (placards, fenêtres, portes et porte palière)

- les installations électriques (prises, plafonnier, interrupteurs, état des chauffages,..)

- sanitaires (fuites, lavabo fêlé, fissuré, ..)

- le bon fonctionnement des équipements dans le cas où le logement est un meublé.

  • C'est également le moment de relever les compteurs d'eau, gaz et électricité. Cependant, le locataire a un mois pour compléter l'état des lieux concernant le chauffage et l'électricité.
  • En l'absence d'un état des lieux d'entrée, le logement sera considéré comme étant reçu par le locataire en bon état.

 

2. L’indexation de loyer

  • Le loyer qui est fixé dans le contrat ne devra pas être trop élevé car on constate que les locataires ne restent pas très longtemps dans des locaux où le loyer est au dessus de la moyenne du marché.
  • Dans la plupart des contrats, figure une clause relative à l'indexation de loyer, il faut alors indiquer le dernier indice de référence paru (souvent 2 trimestre avant) au jour de la signature du contrat. Dans ce cas, l'indexation intervient chaque année, à la date d'anniversaire du contrat mais ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Ensuite, il faut appliquer le calcul suivant : loyer initial * nouvel indice = résultat / indice d'origine = nouveau loyer applicable.

 

3. Le congé

a) donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, il doit toutefois respecter des conditions de forme et de délai de préavis.

  • Le congé doit vous être notifié soit par l'envoi d'une lettre recommandé avec accusé de réception soit par acte d'huissier soit par remise en main propre contre un récépissé. Vous pourrez contester la validité d'un congé ne respectant pas ces conditions de formes.
  • Concernant le contenu du préavis, il n'y a pas d'obligation mais en pratique, le locataire devra préciser la date de prise d'effet du congé, et le motif du congé.
  • La durée du préavis est de 3 mois à compter de la date vous avez reçu le courrier. Pendant cette période, le locataire est tenue de répondre à toutes ces obligations et en particulier celle de payer son loyer et ses charges à moins qu'un autre locataire ne le remplace.

Le préavis peut être raccourci à un mois si le locataire justifie d'une de ses situations dans sa lettre de congé :

- une mutation (qui ne suppose pas forcément un éloignement géographique important, par exemple, cela peut être d'un arrondissement à un autre de Paris)

- la perte de son emploi

- l'obtention d'un emploi ou d'un premier emploi consécutif à une perte d'emploi

- les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé nécessite un changement de domicile.

Dans une colocation, le congé donné par un des colocataires ne sera valable que pour lui, s'ils veulent tous mettre fin au bail il faut que chacun signe le congé, de même pour les locataires non mariés.

b) donné par le propriétaire

Vous ne pouvez donner congé qu'en fin de bail ou pour l'un des trois motifs prévus par la loi: pour habiter le logement à titre de résidence principale ou y loger un proche, pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

  • Le congé doit être notifié au locataire soit par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou par remise en main proche contre un récépissé au minimum 6 mois avant la fin du bail.
  • Il est impératif que le congé mentionne votre motif, sinon il sera considéré comme nul et reconduit automatiquement le bail.
  • Ce sont les bailleurs eux-mêmes qui peuvent donner congé. Si vous êtes un bailleur marié, l'un ou l'autre peut notifier le congé, en cas d'indivision, 2/3 des indivisaires figurant dans le bail doivent signer le congé.
  • Si le bail a été fait au nom de plusieurs locataires, chacun doit recevoir le congé sauf s'il prévoit que les locataires sont engagés solidairement.
  • Certaines personnes sont protégées notamment celles de plus de 70 ans disposant de ressources annuelles (ressources régulières, salaires ou pensions) inférieurs à une fois et demi le SMIC.

Vous ne pouvez pas leur donner congé sans leur faire une proposition de relogement correspondant à leurs attentes, cette offre devra être envoyée en même temps que le congé.

Le logement de remplacement devra se situer dans le même arrondissement ou dans le même canton de la commune où le bien est loué.

Cependant, cette protection concernant les personnes âgées est remise en cause lorsque le bailleur a lui même plus de 60 ans au terme du bail ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le SMIC au moment de la notification du congé.

  • le congé "reprise pour habiter"

- SI vous souhaitez reprendre votre logement vous devez le destiner à l'habitation principale et mentionner le motif précis du congé dans la lettre au locataire.

- Un certain nombre de personnes peuvent bénéficier de la reprise du logement : le bailleur lui même, son conjoint, son partenaire pacsé, ses ascendants ou descendants et ceux de son conjoint ou partenaire pacsé.  

- Ce motif est réservé aux bailleurs personnes physiques sauf pour les SCI qui sont considérées comme des sociétés familiales constituées entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré.

Le congé sera fait au nom de la société pour le compte de l'un des associés.

  • Le congé pour vendre

Vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre votre logement. Dans la plupart des cas la vente du logement donne un droit de préemption au locataire qui dispose ainsi d'une priorité pour acheter le bien.

Cependant, vous pouvez également vendre le logement occupé en cours de bail sans donner congé au locataire et sans l'en informer.

- Le congé doit être notifié au locataire au moins 6 mois à l'avance en précisant le motif par lettre recommandée avec AR ou signifié par un acte d'huissier. Il doit contenir le prix et les conditions de la vente. Si le prix n'est pas noté sur le congé, celui-ci est nul.

- Le droit de préemption du locataire est valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois précédant l'expiration du bail. Si celui-ci décide d'acheter le bien, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec AR, en l'absence de cette lettre, la réponse est considérée comme un refus.

  • le congé pour motif légitime et sérieux

En effet, vous pouvez donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux, la loi prévoit qu'il peut s'agir du non-respect des obligations auxquelles le locataire s'était engagé dans le bail, par exemple :

- le paiement irrégulier du loyer (si un échelonnement de la dette est prévu par la justice alors le congé n'est pas valable)

- la non souscription à une assurance habitation multirisques

- des travaux réalisés sans autorisation

- des troubles de voisinage réguliers

- la sous-location non autorisée

- le manque d'entretien, ...

Cependant, vous pouvez également invoquer un motif qui vous est propre.

  • Quelque soit le motif invoqué pour le non-renouvellement du bail, celui-ci doit impérativement être mentionné.